Le PRÊT IMMOBILIER : comment ça marche ?
Published by Mantes la Jolie at 15/06/2020
ÉVALUEZ VOTRE CAPACITÉ D’EMPRUNT
QU'EST-CE QUE LA CAPACITÉ D’EMPRUNT ?
Evaluer votre capacité d’emprunt, c'est répondre tout simplement à la question : quelle somme puis-je emprunter pour mon achat immobilier ? Il s’agit de savoir si l'emprunteur est apte à rembourser une somme d’argent. C’est évidemment nécessaire pour l’octroi des prêts immobiliers par les établissements bancaires.
Une fois cette capacité d'emprunt établie, elle conditionne votre obtention de prêt, mais pas seulement. Elle détermine aussi les taux envisageables, la durée de votre emprunt ou encore les garanties à apporter.
Bon à savoir : qu’est-ce que la capacité d’endettement ?
Les documents remis par votre banque parleront parfois de capacité d’endettement. Il n’y a aucune différence avec la capacité d’emprunt. Ces deux termes veulent dire la même chose.
CALCULEZ VOTRE CAPACITÉ D’EMPRUNT ?
Schématiquement, il faudrait comptabiliser l’ensemble de vos revenus et d’en soustraire les charges fixes. Ainsi, vous pourrez obtenir la somme que vous pouvez normalement consacrer à votre crédit immobilier.
En pratique, votre capacité d’emprunt varie en fonction de différents critères donc ce calcul est bien plus complexe. Ces critères sont les suivants :
- votre taux d’endettement ;
- le montant de votre apport personnel ;
- s’il s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable ;
- le montant des mensualités à rembourser ;
- la durée de votre emprunt ;
- votre âge et votre état de santé.
Bon à savoir : avez-vous une limite du taux d'endettement ?
Oui, votre endettement doit rester inférieur à 33 % de vos revenus. Votre banque sera bien évidemment plus flexible avec des revenus plus élevés et se rapprochera au plus de ce taux.
COMMENT AUGMENTER VOTRE CAPACITÉ D’EMPRUNT ?
IL FAUDRA RÉDUIRE VOS CHARGES FIXES
La première solution, est de réduire vos charges fixes. Pour cela, le mieux est de regrouper vos crédits à la consommation. N'oubliez pas aussi que vous pouvez renégocier un prêt immobilier contracté précédemment. L'objectif de cette solution est de diminuer le montant des mensualités ou réduire la durée de remboursement.
AUGMENTER VOTRE APPORT
Si vous avez de l'argent de côté, vous pouvez aussi augmenter le montant de votre apport afin de réduire la somme à emprunter dans le cadre de votre projet d’achat immobilier. Ainsi vous pourrez soit réduire la durée de l’emprunt et obtenir un meilleur taux (les mensualités seront plus importantes mais vous aurez moins d’intérêts à rembourser) soit conserver une durée identique d’emprunt et avoir dans cette hypothèse des mensualités moins importantes.
Il est conseillé d’effectuer des simulations, afin de déterminer sa capacité d’emprunt. Vous avez des simulateurs disponibles sur de nombreux sites d’immobilier en ligne. Mais faire appel à une banque ou encore à un courtier reste la meilleure solution afin de vous conseiller sur votre capacité d’emprunt. Le courtier est là pour vous aider à négocier auprès des banques, donc son aide peut être précieuse.
QUELLES SONT LES MODALITÉS DE FINANCEMENT D'UN PRÊT IMMOBILIER ?
UN APPORT EST-IL TOUJOURS NÉCESSAIRE ?
Théoriquement, les banques peuvent accepter de subventionner la totalité de votre achat. Pour cela, il vous faudra néanmoins présenter de solides garanties de remboursement pour pouvoir bénéficier de ce niveau de financement. Dans la plupart des cas, un apport vous sera demandé.
En pratique, les banques vous demandent souvent d'apporter entre 20 et 30 % du prix du bien. De plus, les acheteurs soient souvent obligés de financer les frais de notaire sur leurs fonds propres.
TAUX FIXE OU TAUX VARIABLE ?
Un prêt à taux fixe vous assure un taux identique pendant toute la durée de vie de votre crédit. A la signature de vos offres dès le départ, vous connaissez précisément le coût de votre financement :
- coût total du crédit ;
- durée de remboursement ;
- montant des mensualités.
À noter que certains taux sont parfois révisables. C’est-à-dire que le taux de votre emprunt variera en fonction d’un indice de référence déterminé à l’avance (indice Euribor, par exemple). Si celui-ci augmente, votre emprunt vous coûtera plus cher. Au contraire, s’il diminue, vous aurez moins d’intérêts à verser.
A contrario, le taux variable vous permet de profiter des baisses de taux. Le choix d’un tel taux se justifie, notamment, lorsque les taux fixes sont très élevés. Cependant, soyez prudents car vous pourriez aussi subir une forte augmentation. Un risque considérable à prendre en compte lors de la souscription de votre crédit.
QUELLE EST LA DURÉE D’EMPRUNT MAXIMUM D’UN PRÊT IMMOBILIER ?
La durée d’un prêt immobilier varie en fonction du profil de l’acheteur. En général, la durée de remboursement maximale est de 30 ans. Avant la crise du Covid-19, certaines banques acceptaient même de financer votre achat immobilier sur une durée pouvant aller jusqu'à 35 ans. Mais le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande désormais de na pas dépasser un taux d’effort supérieur à 33% et de plafonner la durée du crédit à 25 ans.
La durée de remboursement de votre prêt dépendra généralement du montant emprunté et de vos capacités de remboursement.
L’ASSURANCE DE VOTRE PRÊT IMMOBILIER
D'un point de vue légal, l’assurance–crédit immobilier n’est pas obligatoire. Néanmoins, en pratique, aucune banque n’acceptera de financer votre emprunt sans une assurance de prêt. C’est, en effet, une garantie pour la banque en cas de non-remboursement de votre prêt.
Mais, cette assurance est aussi une protection pour vous et votre famille en cas de coup dur. On ne sait jamais ce qu'il peut arriver dans votre vie et, en cas d’accident, de maladie, de décès et de chômage, pendant le remboursement du crédit, l’assurance prendra en charge le remboursement des mensualités.
Sachez que vous n'êtes pas obligé de prendre votre assurance avec votre banque. Vous pouvez parfaitement souscrire votre assurance auprès d’une autre banque ou d’un assureur indépendant. Par ailleurs, vous pourrez changer d’assurance en cours de prêt. Il est important de bien valider ces points dans le contrat au moment de la souscription.
Quoi qu’il en soit, comparez bien les offres avant de souscrire une assurance-crédit.
UNE FOIS VOTRE FINANCEMENT TROUVÉ, QUE SE PASSE T-IL APRÈS ?
QU’EST-CE QUE L’OFFRE DE PRÊT ?
L’offre de prêt met fin à la recherche de financement de votre bien immobilier. Dans ce document envoyé par votre banque, vous trouverez toutes les informations relatives au prêt qui vous est accordé :
- Le montant du capital emprunté.
- Le taux débiteur fixe.
- La durée de l’emprunt.
- Le taux annuel effectif global (TAEG) incluant tous les frais (intérêts bancaires, frais de dossier, assurance, frais de garanties, etc.).
- Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) correspondant au coût annuel de votre assurance et le contrat applicable.
- Le montant de vos mensualités et un tableau d’amortissement.
- Le coût total de votre crédit.
- Les conditions d’emprunt (frais de remboursement anticipé, conditions de modulation d’échéance, etc.)
- La date du déblocage des fonds.
Bon à savoir : pour avoir le choix, n'hésitez pas à multiplier les demandes de prêt
Faîtes une demande de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires. Vous pourrez ainsi les comparer et choisir la proposition la plus avantageuse en termes de taux et de durée.
PASSAGE A LA SIGNATURE DE VOTRE OFFRE DE PRÊT IMMOBILIER
Une fois votre prêt accordé, la banque vous transmet son offre par lettre recommandée avec accusé de réception. À compter de cette date, celle-ci est valable 30 jours. Mais soyez patient ! Vous ne pourrez pas la signer avant l’expiration du délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’offre. En pratique, ce n’est donc qu’à compter du onzième jour que vous pourrez renvoyer l’offre de prêt. Une fois signée et renvoyée, la banque ne pourra plus modifier son offre pendant 4 mois.
Une fois que vous avez accepté votre offre de prêt, vous pourrez contacter votre notaire afin de fixer la date de signature de l’acte de vente. Vous ne pourrez jamais convenir d'une date de signature sans ces offres de prêt. Le contrat de prêt nécessaire au déblocage des fonds lui sera transmis directement par votre banque. Un exemplaire vous sera également adressé.
